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化石學員 - 余永佳首頁
上海打造6000元/平方米宜居房萬眾期待
2019-11-15
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    我國房地產經歷了一個超常規的發展期,盡管成績顯著,市民宜居質量和環境均得到了歷史性提升,然而也出現了房價高企、宜居兩極分化、樓市風險暗伏等發展新瓶頸。

    制約房地產健康可持續發展的主要因素是:

    一、土地資源不足

    土地是城市發展的重要支撐。中國人多地少,堅守18億畝耕地紅線任重道遠。城市開發從不涉足沙漠、戈壁等無人區,侵吞的卻多是不可再生的耕地資源。物以稀為貴,城市土地資源長期供不應求,勢必會助推地價的快速上揚。

    土地價格與住宅造價、城市商務成本、企業經營成本、通貨膨脹以及百姓生活質量息息相關。一旦地價和房價的上漲速度,遠遠超出市民的收入增速,城市宜居夢就會變得坎坷和一波三折。

    二、生態壓力加大

    城市開發,離不開修路、建房、辦實業。中國(上海)自由貿易試驗區臨港新片區要想全方位發揮聚集優勢,實現科技進步、經濟振興、市場繁榮、民富物豐、增強綜合競爭力等新目標,就必須要適度追求建成區的高容積率和高人口密度。

    不過,若是高樓林立、道路密布、人擠屋、車堵路以及水泥森林、柏油馬路肆意擠占藍綠的空間,就必然會造成城市生態質量下降、住行環境惡化,反過來又會影響城市的可持續良性發展、削弱城市的競爭力和創新力。

    三、政策追尾實踐

    改革是一項前無古人的偉大事業,在前行進程中客觀存在著管理滯后于改革、政策追尾于創新求變實踐等不足。

    例如:目前各地實施的各種平抑房價、打擊炒房行為等政策調控,目的是建立“房住不炒”的市場新秩序,引導各類炒房資金有序轉移至新的投資領域。

    與其同時,各城市在土地征遷和舊區改造進程中,卻出臺了“貨幣化安置”等托底政策。高額貨幣補償往往會使一些動遷戶一夜暴富,在從天而降的數百萬、甚至上千萬動遷費面前,盡管有一部分人并非是缺房戶,但由于腰包里新鼓的巨額資金難以找尋到理想的保值增值新通道,最終大多都又流向了仍有增值空間的房產購置和炒作。

    由此可見,“貨幣化安置”與“房住不炒”并非是同心同德和步調一致,兩者的政策效應相互錯位和抵捂,因而必然會助推“貨幣安置高補償→住宅開發高投入→房產交易高價格”的惡性循環。這種授人與魚的政策,還會使一部分人在輕易獲得的財富面前,喪失應有的理智和上進心,而是一擲千金追求高消費和沉湎于尋歡享樂,最后往往會自導自演一幕幕快速返貧的新悲劇。

    上述現象的存在,已全面折射出城市宜居的發展難點和痛點。按照目前這種城市住宅建設模式,實現房價親民、住有所居目標的可行方案和暢通渠道,似乎均已成為畫餅或死胡同。唯一能開啟這三道難題大門的鑰匙就是“路房合一”,這將成為中國城市宜居發展的新希望和新期待。

    第一,像上海這樣的現代化國際大都市,必須要合理把控好道路的土地占比,并予以科學高效地開發和利用。道路占比過高,就會超出城市土地資源的承載力;占比偏低,則無法滿足機動車、非機動車、行人等交通流的運行需要。

    理想的城市道路占比應是20-30%。可惜的是,這塊寶貴的土地資源,長期以來打造的都是嚴重感染了城市病的易堵易塞道路,同時也是一塊從未開發過住宅等建筑的處女地。

    路房合一的特點是復合開發城市土地資源。地面修建具有封閉型結構、單一化行車功能的不堵路,地上打造底層架空的過街樓,地下開發能滿足城市管線遠期發展需要和提升生態環境質量的共同溝。

    特別值得一提的是,在地面上方開發的過街樓建筑,由于其前期土地費用早已攤銷在道路建設會計科目中,因此按照目前國內所掌握的建筑工藝技術,每平方米高品質住宅建筑的造價完全能控制在4000-5000元(上海市可放寬至6000元)范圍內。這樣就可妥善解決城市土地資源不足、住房價格高企以及滿足市民宜居需求等難題。

    第二,城市在道路上方開發興建具有10000人/平方公里容量的寬間距、優環境、庭院化的生態型宜居房,同時還將提供相關的配套公共服務用房,這樣就大大減輕了整個城市住宅建設的用地壓力。

    “路房合一”所帶來的高容積率和低建筑密度等城市新貌,不僅能使城市地面空間變得更加開闊舒展,還將大幅度擴大建成區藍綠空間和留白的占比,同時更可展現出一種都市繁榮發達但不嘈雜、環境優美但不奢靡、人氣旺盛鼎沸但不擁擠、道路車流如注但不堵塞的新面貌。

    第三,路房合一過街樓的土地使用方式以及由此所產生的相關權益,與經土地競拍開發營造的商品房有著很大的區別。過街住宅樓若直接按照市場價進行銷售,必然會造成新的社會不公。同時一旦過低的房價沖擊市場,就會引起人心的浮動和社會的震蕩,不利于經濟的穩定和樓市風險的化解。若能租賃運作,則可以順暢地繞過一些法規障礙,杜絕現有法律未能覆蓋到位的權益糾紛,更能有效地助推租售并舉等新政落到實處。

    政策指導實踐,規劃引領發展。“路房合一”創新模式不僅能用最經濟、簡單和公平的手段使全體動遷者受益,這種“授人以漁”的拆遷安置顯然要遠優于“授人以魚”,更是醫治和愈合“貨幣化安置”與“房住不炒”的摩擦創傷的良藥,同時也是弘揚社會正氣、樹立時代新風的宣言書和播種機,“路房合一”給全體動遷者帶來的是一種全新的獲得感以及用自己的勞動去創造幸福生活、促進社會進步的偉大力量。

    中國(上海)自由貿易試驗區臨港新片區開發路房合一工藝,打造6000元/平方米宜居房,萬眾期待。可以相信,只要堅持以改革創新為先導,具有一張白紙優勢的臨港新片區是能夠在較短的歷史時期內,蹚出一條破解城市宜居難題的可復制、可推廣新路的。

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草根簡介


    高級經濟師。1969年上山下鄉。 1974年加入中國共產黨。1975年起先后在安徽省地質礦產局所屬325地質隊、第一水文地質工程地質隊、第二水文地質工程地質隊、地質測繪技術院、327地質隊從事水文地質、黨政、行政、企業管理等工作。80年代和90年代多次在報刊上發表論文。一些文章曾被新華文摘等文摘刊物轉載。近年來熱衷于在工余之后研究城鎮化和城市住行等經濟發展問題。聯系方式:[email protected] <mailto:[email protected])>



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